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김동수 원광디지털대학교 교수
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과거 정부들의 부동산정책은 대부분 규제와 완화가 동반된 정책이었다. 중앙정부와 지자체의 재정수입과 연관성이 많았기 때문이다. 과도한 규제로 경착륙을 하게 되면 부동산 시장에 악영향을 미치게 된다.
토지거래허가구역이나 조정대상지역지정 같은 정책을 세우면 거래가 침체되어 세수에도 막대한 지장이 초래된다. 반대로 규제를 완화하거나 감세 정책을 세우면 부동산 가격은 상승하게 된다.
어느 정부든 부동산 시장은 침체기와 하락기, 회복기, 상승기가 있기 마련이다. 2004년에 부동산 가격이 급등하자 2005년부터 주택과 토지 과다보유자들에게 부과되는 종합부동산세가 신설되었다.
2008년 미국발 금융위기로 부동산 가격이 4~5년이나 하락과 보합세를 유지하던 때도 있었다. 당시 정부는 부동산 활성화 정책으로 LTV(담보인정비율)와 총부채 상환비율 규제를 완화해 은행 대출을 받아 집을 사도록 장려했다.
문재인 정부에서 부동산 가격 급등으로 자산 양극화가 심화된 것은 사실이다. 부익부 빈익빈이 두드러졌다. 빚내서 집 사는 ‘영끌 족’ 들이 나타나 공황 구매인 ‘패닉 바잉’ 현상이 나타나기도 했다.
고점에 집을 마련한 젊은이들이 원리금 상환을 못해 파산하는 사태가 속출했다. 정책 실패로 나타나는 현상이다. 이렇게 정부의 부동산정책은 시장에 민감한 반응으로 이어진다.
부동산 정책의 관련 부처는 국토교통부와 기획재정부다. 부처 간 업무 효율성을 극대화하고 행정서비스에 대한 국민의 만족도를 높이려면, 다른 기관과 공동의 목표를 설정하고 상호 간의 순기능을 공동으로 활용해 일관성 있게 추진해야 한다.
하지만 대한민국의 부동산 정책은 정권에 따라 달리 추진되었다. 향후 바람직한 방향은, 다주택자의 규제를 강화해 투기 수요를 억제해 실수요자 중심의 시장을 구축하는 것이다. 특히 서민 주거 안정을 위해 다양한 정책을 추진해야 한다. 과도한 규제는 부동산 시장의 혼란을 제기할 뿐이다.
새 정부는 공급 확대와 규제 완화를 통한 시장 안정화에 중점을 두길 바란다. 민간 주도의 주택 공급 확대, 재건축 및 재개발 활성화, 청년층 및 신혼부부 지원 등 실수요자와 투자자의 균형을 잡아 나가는 정책 기조가 필요하다.
문재인 정부는 다주택자의 보유세 및 양도소득세의 폭탄 과세와 대출 규제로 시장 안정화에 중점을 두었지만 결국 실패했다.
새 정부는 수도권과 광역도시 중심의 주택 공급 확대와 규제 완화에 중점을 두어야 한다. 특히 노후 주택 정비를 통한 주거 환경 개선을 위해 재건축과 재개발을 활성화시켜야 한다.
시장의 유동성 확보를 위해 거래 활성화 방안도 내놓아야 한다. 하지만 인위적인 방식이 아니라 자유시장 경제 방식이어야 성공할 수 있다. 지나친 규제 완화는 투자 심리를 자극해 주택가격이 폭등시킬 수 있다. 주택 공급 확대로 중장기적인 주택 시장 안정화에 효과를 내야 한다.
규제 완화와 공급 확대를 통해 매매·전세 거래량이 증가하는 선순환 구조를 만들기를 바란다. 재건축·재개발 규제 완화는 단기적으로는 투자 심리를 자극하겠지만 거래 활성화로 이어질 것으로 보인다.
다만, 공급 확대가 실제 시장에 반영되려면 시간이 걸릴 수 있다는 점도 염두에 두어야 할 것이다. 새 정부가 국민 주거생활의 질을 높이는 부동산 정책을 체계적이고 일관성 있게 실행하길 기대해 본다.
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새용산신문
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