김동수 | 원광디지털대학교 교수

도심 곳곳에서 재개발과 재건축 사업이 활발하게 추진되고 있다. 주거환경 개선이라는 명분 아래 진행되지만, 그 과정을 이해하고 타이밍을 잘 잡으면 상당한 경제적 이익을 얻을 수도 있다.

특히 부동산을 처음 접하거나 실거주 위주의 소유자일수록, 정비사업의 구조와 절차를 알면 세금 문제와 재산 증식 측면에서 실수를 줄일 수 있다.

재개발과 재건축은 총 4단계로 구분된다. 먼저 사업준비단계에서 기본계획이 수립되고 정비구역이 지정된다. 이후 사업시행단계에서는 조합이 설립되고 사업시행 인가를 받는다.

세 번째는 관리처분단계로, 조합원 분양신청과 관리처분계획 인가가 이뤄지며, 마지막으로 사업완료단계에서는 착공과 일반분양, 입주 및 청산 절차가 진행된다.

정비사업은 단계가 올라갈수록 부동산 가치가 상승하는 경향이 있다. 초기 단계에서 매입하면 가격이 상대적으로 낮아, 향후 시세 차익을 기대할 수 있다.

그러나 정비사업이 진행되는 동안 실거주지를 옮겨야 하는 경우, 대체주택에 대한 세금 문제를 반드시 검토해야 한다. 양도소득세 비과세를 받기 위해서는 일정한 요건을 충족해야 하는데, 가장 흔한 실수가 ‘대체주택을 너무 일찍 사는 것’이다.

예를 들어, 기존 주택이 재개발에 들어가면서 거주지를 옮긴 A씨가 사업시행 인가 전에 대체주택을 매입하면, 이후 기존 주택을 양도할 때 비과세 혜택을 받을 수 없다. 반대로 사업시행 인가 이후에 취득한 대체주택이라면 일정 요건을 충족할 경우 비과세가 가능하다.

비과세를 받기 위한 요건은 다음과 같다.
① 대체주택은 반드시 사업시행 인가일 이후 취득할 것
② 취득 당시에는 1주택자일 것
③ 대체주택에서 1년 이상 거주할 것
④ 기존 주택은 재건축 완공 전 또는 완공 후 3년 이내 양도할 것
⑤ 신축주택(재건축 결과물)은 입주 후 1년 이상 거주할 것

또 하나 유의할 점은 ‘조합원입주권’ 개념이다. 종전 주택은 관리처분 인가 전까지는 부동산으로 간주되지만, 인가 이후에는 ‘부동산을 취득할 수 있는 권리’로 전환된다. 이 시점 이후의 양도는 입주권 거래로 간주되어, 과세 기준이나 규제가 달라질 수 있다.

결국, 재개발·재건축 사업은 단순히 집이 새로워지는 문제가 아니다. 언제 사고, 언제 팔고, 어디에 살 것인가에 따라 수천만 원의 세금 차이가 생길 수 있다. 절차를 모르고 임의로 판단하기보다는, 사전에 전문가와 상담하고 세무 기준을 충분히 이해한 뒤 결정하는 것이 현명한 투자다.

재개발‧재건축은 결국 긴 호흡의 프로젝트다. 과정 속에서 규정과 정책을 바로 알고 대처한다면, ‘도시의 변화’는 곧 ‘내 자산의 기회’가 될 수 있다.